2026년 11월 일조권 완화 개정에 따른 효과<2> - 8.13 부동산 대책과의 관계

9월 21일

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2026년 8월 13일 정부(국토교통부, 기획재정부, 금융위원회)에서 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」을 발표하였다.

이 방안의 보도자료는 '수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화'의 첨부파일 260813 (안건) 주택 신속공급 방안(국토교통부).pdf의 3.민간공급 금융·세제 지원 및 규제완화에서 일반주택 공급생태계 정상화를 위하여 다세대·다가구 공급여건개선을 위해 건축기준을 합리화하는 방안으로 건축면적을 확대하고, 층수 상향과 일조완화를 하겠다는 내용을 담고 있다.

상세내용은 다음과 같다.

➊ (건축면적) 다세대·다가구주택건축면적(바닥면적)제한을現660㎡→改1,000㎡미만으로상향

➋ (층수)다가구주택층수제한을現3개층→改4개층이하로상향

※ 도시형생활주택으로 다세대를 짓는 경우, 건축위 심의를 거쳐 주변환경 등에 영향이 적다면現 5개층 → 改 6개층까지 유연하게 완화할 수 있도록 주택법 시행령 개정중(~9월)

➌(일조) 통상다세대·다가구4~5층필로티포함시부분도수직건축허용

※ 7.23일 건축법 개정안 국회 본회의 통과 → 하위법령 마련후 연내 시행 예정

➍ (주민공동시설)다세대건물내주민공동시설면적을現용적률산정시포함→改완화하여주거여건향상유도

각 항목별 추진사항을 살펴보면 ➊ (건축면적), ➋ (층수), ➍ (주민공동시설)의 경우 법령개정을 추진하고 있으며 시행령의 변경사항으로 국회통과 절차 없이 법제처 심사와 국무회의 의결사항이며 현재 입법예고(2026.9.17~2026.10.26)기간이다. 입법예고에 따르면 행정절차 후 공포 및 시행(2026.11.12)될 것으로 예상된다. 이 법령은 개정이후 조례 위임사항이 아니므로 별도 지차제 조례 개정없이 시행될 수 있으나 가구 또는 세대수가 증가함에 따라 부설주차장의 확보가 가능한가? 기준의 변화(완화)를 위한 개정이 수반되는가?가 주요한 요소로 작용할 것으로 예상된다.

기존 5.26대책의 선례를 보면 도시형생활주택의 경우, 지자체 조례로 완화할 수 있도록 「주택건설기준 등에 관한 규정」을 개정하고, 비주거시설의 경우, 「주차장법 시행령」의 개정을 통해 현실적인 작동을 할 수 있도록 추진되고 있으므로, 이번 8.13 부동산 대책에서도 현재는 주차규제개선이나 완화의 내용이 명시되지는 않았지만 추진과정 중 고려될 가능성을 배제할 수는 없다.

하지만, 언급한 바와 같이 현재 일조권완화 시행시기에 맞추어 면적, 층수 등의 시행령 개정에 따른 입법예고를 진행하는 내용에 언급이 없는 점, 소규모 다가구주택, 다세대 주택의 과밀화, 도시의 주차수용의 한계, 주거환경의 질 등 도시환경과 삶의 질에 대한 우려를 배제할 수 없는 점을 생각해 볼때, 주차의 완화는 없을 수 있다.

만약, 주차장 관련법령이 개정되더라도 시행령에서 완화범위를 확대하거나 최소기준을 변경하고 조례에 위임하는 사항으로 지자체조례의 변경없이 실제로 시행될 수 없으므로 2026년 11월에 일조권 완화규정의 시행시기에 시행될 수 있을지는 불확실하다.

또한,다세대·다가구주택의 면적제한의 증가에 따른 연립주택의 면적제한 역시 상향되어야 할 필요성이 있다고 판단된다.

➋ (층수)의 ※ 도시형생활주택은 아래와 같이 개정되었다.

주택법시행령[시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36657호, 2026. 9. 8., 일부개정]

제10조(도시형 생활주택) ① 법 제2조제20호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다. <개정 2022. 2. 11., 2023. 4. 7., 2024. 3. 19., 2025. 1. 21., 2026. 9. 8.>