2026년 11월 일조권 완화 개정에 따른 효과<1> - 취지 및 개정내용

9월 20일

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○ 주요내용

일조권 규정은 건축행위로 인하여 인접대지와 인접 건축물의 일조환경이 저하되므로 주거지역에 한하여 정북방향으로 인접대지와의 거리에 따른 높이를 제한하여 주변환경에 영향을 최소화 하고, 최소한의 일조(채광)환경을 마련하기 위한 법적 규제사항이다.

이러한 규제는 필요하지만 이로인해 형성되는 도심 속 '계단형 건축물'과 불법증축의 관행 등 문제점들이 제기되었다.

이러한 문제점들을 해결하고 양성화,정상화하여야 한다는 의견을 반영하여 시대변화와 요구에 맞는 개정이 추진되었다.

※ 특이사항

건축법은 개정되었고, 그 시행시기는 공포(2026.08.11)이후 3개월이 경과한 날(2026.11.11)이지만 각 지자체의 건축조례 개정이 선행되어야 한다.

○ 일조권 변화의 추이

8m기준신설

1992년 6월

내용: 높이 8m 이하 부분은 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리(이후 2m 등으로 규정)를 띄우도록 하는 기준이 도입되었습니다. 이 시점을 기점으로 건물 높이에 따라 이격거리를 달리 적용하는 사선제한의 뼈대가 본격적으로 갖춰졌습니다.

8m → 9m로 완화

2012년 12월

내용: 건물을 꺾지 않고 지을 수 있는 기준 높이가 기존 8m에서 9m 이하(1.5m 이격)로 상향되었습니다.

배경: 생활 수준 향상으로 실내 층고를 높이려는 요구가 커지고, 건축물 에너지 절약 기준 강화로 단열재 두께가 두꺼워지면서 기존 8m 기준으로는 온전한 층수를 확보하기 어려워진 현실을 반영한 조치입니다.

9m → 10m로 추가 완화

2023년 9월

내용: 기준 높이가 9m에서 10m 이하(1.5m 이격)로 한 단계 더 상향되었습니다.

배경: 층간소음 방지를 위한 바닥구조 두께 증가, 화재 대비 스프링클러 설치 등 각종 설비 공간의 필요성이 커졌습니다. 또한 1층에 주차를 위한 필로티(약 4m)를 두고 상부에 2~3개 층을 지을 때 9m로는 부족했던 문제를 해결하여 다세대·다가구 주택의 사업성을 높였습니다.

10m 초과 ~ 17m 구간 완화

2026년 (최근 개정)

내용: 10m를 초과하는 부분은 무조건 건물 높이의 절반(1/2) 이상을 이격해야 했던 기존 규정을 고쳐, 10m 초과 ~ 17m 이하 구간은 일괄적으로 5m만 이격하도록 완화되었습니다 (17m 초과 시에는 종전대로 높이의 1/2 이상 이격).

배경: 4~5층 규모의 소규모 주택을 지을 때 상층부를 깎아야만 했던 기형적 구조(베란다 불법 증축 및 누수 유발)를 원천 차단하고, 도심 내 정비사업의 수익성을 15~20% 개선하여 주택 공급을 활성화하기 위함입니다.

○ 법규내용 발췌 (법제처 국가법령정보센터 참조)

현행법령

건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2022. 2. 3.>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2013. 5. 10.>

-이하생략-

건축법 시행령 제 86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한)

① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6., 2023. 9. 12.>

1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

-이하 생략-

개정법령

건축법 제61조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한)

① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. 다만, 건축물의 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2022. 2. 3., 2026. 8. 11.>

1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 10미터 초과 17미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 5미터 이상

3. 높이 17미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

-이하 생략-

부칙 <법률 제21880호, 2026.8.11)

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제52조제5항 및 제6항의 개정규정은 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행하고, 제52조의5의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행하며, 제61조제1항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제4조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관한 적용례) 제61조제1항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용한다.